À son emménagement, le locataire doit trouver un logement décent et conforme aux normes d’usage à l’habitation. Le propriétaire est donc responsable des travaux nécessaires pour que son bien puisse accueillir des habitants.
Mais si au cours du bail des réparations sont à effectuer, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Même avec ces explications, il n’est pas toujours simple d’y voir clair. Kallisté Conseil, votre agence immobilière à Ajaccio, vous explique ce que vous devez savoir.
Les réparations à la charge du locataire
Le locataire est donc responsable de réparations listées en détail et de façon exhaustive dans le décret publié le 26 août 1987. En général, il a à sa charge :
- Le graissage des portes et volets.
- Le remplacement des prises de courant, des ampoules, des interrupteurs, etc.
- Les raccords de peinture, papier peint, trous de moquette, etc.
- Le remplacement de petites pièces de la plomberie comme les joints, flexibles, etc.
- La vidange de la fosse septique.
- Les menues réparations sur la climatisation, le réfrigérateur, et autres appareils.
- L’entretien du système de production d’eau chaude.
Le locataire doit aussi prendre en charge tous les travaux effectués à son initiative et pour son confort. Toutefois, il ne peut pas procéder à de grandes transformations du logement (remplacement du parquet, élargissement d’une porte, abattage d’une cloison, etc.). Si tel est le cas, il devra demander l’approbation de son propriétaire.
Sans cette autorisation, la loi rappelle que le bailleur « peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. »
Quels sont les gros travaux assumés par le propriétaire ?
Selon l’article 6 de la loi de juillet 1989, le propriétaire doit : « délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Il doit également prendre en charge toutes les réparations à effectuer afin de maintenir son bien dans les normes. Il a donc la responsabilité de remettre à neuf les installations usées par le temps, et de réparer les vices de construction (panne de chauffe-eau, murs fissurés…). En cas de force majeure liée à une catastrophe naturelle, c’est au propriétaire qu’incombent tous les travaux de remise en état des lieux.
Le propriétaire doit assumer toutes les réparations, en dehors de l’entretien courant. Par exemple, il doit :
- Entretenir et protéger les toitures, murs et menuiseries (portes et fenêtres).
- Effectuer les gros travaux sur les systèmes électriques.
- Réaliser les réparations importantes sur tout ce qui concerne le chauffage et la production d’eau chaude.
- Remplacer les revêtements des sols et des murs détériorés par le temps.
- Remettre aux normes de la performance énergétique.
- Réparer le réseau de gaz.
- Assurer l’approvisionnement en eau potable.
- Réparer la tuyauterie ainsi que les canalisations.
- Remplacer les fenêtres et les portes en cas de vétusté.
- Remplacer les équipements défectueux ou en panne (radiateurs, ballon d’eau chaude…).
- Poser le double vitrage.
Si au début du contrat de location, le logement n’est pas encore en état d’accueillir le locataire, le propriétaire doit, normalement, prendre en charge tous les gros travaux pour la mise en état d’usage du bien. Mais il peut également proposer une réduction de loyer temporaire à son locataire, en échange de quoi, ce dernier s’engage à prendre en charge les frais de réparation. Si un accord est conclu entre les deux parties, il est important que cet arrangement figure dans une clause du bail.
Vous souhaitez vous faire accompagner pour optimiser votre investissement, faire valoir vos droits et respecter vos obligations ? Confiez votre projet de gestion locative à Ajaccio à notre équipe.
La team Kallisté Conseil Ajaccio