Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure parmi les diagnostics obligatoires à effectuer lorsque l’on cherche à vendre ou à louer un bien immobilier. Le 1^er juillet 2021, une nouvelle version de ce dernier est entrée en vigueur. Mais, quels sont les changements apportés par ce nouveau diagnostic ?

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Diagnostic de performance énergétique : qu’est-ce que c’est ?

Le DPE est un document technique mettant en avant la performance énergétique d’un logement. Il évalue la consommation énergétique de celle-ci, ainsi que son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

Tout vendeur ou loueur d’un bien immobilier est dans l’obligation de présenter à son acheteur ou à ses locataires le DPE du logement en question.

Le nouveau diagnostic, qui est entré en vigueur au mois de juillet 2021, est valable 10 ans, sauf pour quelques exceptions.

Nouveau diagnostic de performance énergétique : plus de fiabilité

Le nouveau diagnostic de performance énergétique suggère plus de fiabilité. La méthode de calcul des DPE a en effet été revue. Avec ce nouveau diagnostic, seule la méthode 3 CL sera utilisée, mais avec une petite évolution toutefois. Lors du calcul des DPE, seront prises en compte les consommations énergétiques liées au chauffage, à l’eau chaude, à l’éclairage, à la climatisation ainsi que les auxiliaires (VMC).

Ce nouveau DPE se veut également plus lisible pour être facilement compréhensible par les usagers. Doivent, entre autres, y être mentionnées les différentes actions de rénovation prioritaires à entreprendre sur le logement. On pourra également y trouver une évaluation de la facture énergétique théorique du logement. Cet indicateur devra obligatoirement être affiché sur les annonces immobilières à partir de janvier 2022.

L’objectif du nouveau DPE est aussi de mieux répondre aux enjeux climatiques actuels. Le calcul des étiquettes de performance énergétique va ainsi prendre en considération les émissions de gaz à effet de serre. Auparavant, il se basait uniquement sur la consommation d’énergie primaire des bâtiments.

Contrairement à l’ancien, ce nouveau diagnostic est aussi opposable. Cela signifie qu’un acheteur ou un loueur peut s’opposer au DPE s’il constate des manquements à ce dernier. Il pourra ainsi demander de refaire un nouveau diagnostic, qui lui permettra d’obtenir une compensation si les résultats des deux diagnostics sont différents. L’acheteur peut également se retourner contre le diagnostiqueur immobilier. À noter que tous les DPE réalisés avant le 30 juin 2021 ne seront pas opposables.

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Très souvent, lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier, il le fait après avoir réalisé des travaux de rénovation ou d’amélioration de type home staging.

L’objectif est de vendre à un prix supérieur à celui auquel le bien a été acquis, et d’en tirer ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Mais l’évolution des prix du marché permet aussi parfois de réaliser une plus-value, sans modification du bien.

            En quelques mots, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Le bien peut être un appartement, une maison ou encore un terrain. Kallisté Conseil, le spécialiste de l’immobilier à Ajaccio, vous présente l’essentiel à savoir sur ce concept.

Comment est calculée précisément la plus-value immobilière ?

Avant de savoir comment la plus-value est déterminée, il faut comprendre ce qu’est le prix de cession et le prix d’acquisition.

Calcul du prix de cession

Le prix de cession représente le prix de vente :

• Minoré des frais engendrés par la cession.
• Minoré de la TVA.
• Majoré des différents frais à la charge de l’acheteur.

Calcul du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le prix d’achat :

• Majoré des frais de travaux.
• Des frais d’acquisition.
• Des différentes charges dues au moment de l’achat du bien, y compris les frais de voirie.

Ainsi, la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de cession du bien.

Exonération sur la plus-value immobilière

La plus-value immobilière peut être prélevée avec l’impôt sur le revenu. Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération dans certains cas, notamment si :

• Le bien vendu est votre résidence principale.
• Vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 22 ans.
• Vous prévoyez d’acheter ou de construire votre résidence principale avec l’argent de la vente de votre bien si celui-ci est différent de votre résidence principale, et ce dans un délai de 2 ans.
• Le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 €.
• Le bien vendu constitue la résidence principale d’un Européen non résident en France.

Qu’en est-il de la résidence secondaire ?

La plus-value issue de la vente d’une résidence secondaire est également soumise à l’impôt sur le revenu, sauf dans les cas suivants :

• Vous utilisez l’argent de la vente pour construire ou acheter votre résidence principale.
• Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale durant les 4 dernières années qui ont précédé la vente.

La vente d’un terrain, en revanche, ne peut pas bénéficier d’une exonération d’impôt. Il convient de noter, enfin, que vous devez faire la demande d’exonération vous-même pour en bénéficier.

Si vous avez besoin de conseil ou d’un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter un spécialiste comme Kallisté Conseil.

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