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Le coût réel d’un projet immobilier n’est jamais égal au prix de cession de l’actif. En effet, les acheteurs et les vendeurs doivent assumer différentes dépenses connexes. Il est essentiel de budgéter ces dernières pour ne pas mettre en péril l’opération. Parmi ces dépenses, il y a évidemment les taxes et les impôts.

Kallisté Conseil, le spécialiste de l’immobilier à Ajaccio, vous présente aujourd’hui tout ce que vous devez savoir sur l’imposition des plus-values immobilières.

Impôt sur les plus-values immobilières : Présentation du fonctionnement

L’impôt sur la plus-value immobilière taxe sur le gain réalisé par un propriétaire en comparaison du prix d’achat et du prix de cession d’un même bien. Sont soumis à cet impôt, les ventes de biens immobiliers, les ventes des droits d’un bien, les ventes par l’intermédiaire d’une SCI ou d’un fonds de placement dans l’immobilier, les échanges de biens, les partages, ou les apports en société.

De manière schématique :

Impôt sur la plus-value immobilière = (prix de vente – prix d’achat) x pourcentage d’imposition

Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte de vente. En présentant des justificatifs, il est possible de déduire certains frais supportés lors de la vente comme la réalisation des diagnostics immobiliers. Le vendeur doit par contre ajouter les sommes payées à son profit. C’est le cas notamment si une indemnité d’éviction a été versée par l’acheteur au locataire en place.

Pour le prix d’achat, il faut comptabiliser le montant mentionné dans l’acte de vente. On peut toutefois lui ajouter certains frais :

• Les charges et les indemnités versées au vendeur à l’achat.
• Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire). Il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
• Les dépenses de travaux. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible d’ôter le montant réel ou un forfait de 15 % du prix d’achat.
• Les frais de voirie, de réseaux et de distributions.

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Impôt sur les plus-values immobilières : des exonérations sont possibles 

Certaines opérations immobilières sont exonérées de cet impôt. Les exonérations sont liées à la nature du bien cédé, au profil du vendeur ou au profil de l’acheteur :

• Exemples d’exonération liée au bien cédé : la vente d’une résidence principale, la vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31/12/2022, la vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros.
• Exemples d’exonération liée au profil de l’acquéreur : un bien vendu à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022).
• Exemples d’exonération liée au profil du vendeur : les vendeurs qui ne résident pas en France, les vendeurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 4 années précédentes, etc.

Retrouvez tous les cas sur le site du service public.

Pour les personnes soumises à cet impôt, le montant de ce dernier dépend du temps de possession du bien. Un abattement en fonction du temps de possession a été imaginé. Au-delà de 22 ans, il y a une exonération de l’impôt.

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La team Kallisté Conseil

Vous êtes propriétaire, et souhaitez augmenter vos revenus mensuels ? Avez-vous pensé à la mise en vente de votre bien en viager ? Ce mode de transaction vous permet de disposer chaque mois de ressources supplémentaires tout en pouvant, selon les cas, continuer de bénéficier de votre bien. Kallisté Conseil, votre agence immobilière à Ajaccio, vous dit tout sur ce type de transactions immobilières souvent avantageuses pour les seniors.

La vente en viager et le système de la rente mensuelle

Propriétaire, en vendant votre bien en viager, vous vous assurez un complément de revenu substantiel : une rente mensuelle fixée au moment de la vente, qui vient s’ajouter au montant de la vente en elle-même.

Evidemment, le prix de cession est inférieur à celui des biens équivalents vendus sur le marché dans le cadre d’une transaction classique.

L’intérêt du viager réside dans le fait de pouvoir, selon les modalités fixées, continuer d’occuper un logement jusqu’à son décès, tout en complétant les rentrées d’argent.

Comment fonctionne la vente en viager ?

La vente en viager s’effectue selon le principe suivant. Au prix versé au moment de la signature, appelé bouquet, s’ajoute la fixation d’une rente mensuelle versée par l’acquéreur au vendeur – appelé crédirentier – jusqu’à la disparition de ce dernier.

En contrepartie, la somme versée au moment de la vente est inférieure au tarif du marché puisqu’elle est complétée chaque mois par le versement de “loyers”.

Viager libre ou occupé ?

Il existe deux modes de transaction.

Dans le cadre d’une vente en viager libre, vous vendez votre maison ou votre appartement et votre acquéreur, appelé « débirentier », peut immédiatement disposer du bien. Il s’engage à vous verser, chaque mois, une somme déterminée au préalable.

Cette solution est avantageuse pour les propriétaires d’un bien immobilier autre que celui qui leur sert de résidence principale et désireux d’augmenter leurs revenus mensuels.

La vente en viager occupé, elle, prévoit une réserve d’usufruit. Elle permet au vendeur de continuer d’occuper ou de disposer du bien vendu (pour le louer par exemple), jusqu’à son décès ou celui de son conjoint.

Dans ce cas de figure, vous continuez de vivre dans le bien vendu ou d’en tirer un loyer, en plus du bouquet de la vente et de la rente mensuelle, fixée dans l’acte de vente et dont s’acquitte votre acquéreur.

Pourquoi choisir un viager pour compléter ses revenus ?

Le viager est un mode de transaction souvent choisi par les seniors pour augmenter leurs revenus après l’arrêt de leur activité professionnelle ou si leur retraite n’est pas suffisante.

La somme versée chaque mois, en plus du bouquet touché au moment de la vente, vient compléter leurs ressources chaque mois de façon régulière.

En viager occupé, vous pouvez en outre continuer de bénéficier de votre logement, mais aussi en tirer des loyers, si vous décidez de le mettre en location.

Le viager pour aider le conjoint survivant, les enfants et petits-enfants

Au moment de la vente, il peut également être décidé dans l’acte que la rente se poursuit jusqu’au décès du conjoint du vendeur.

Cette formule peut se révéler judicieuse, par exemple pour les épouses n’ayant que peu ou pas travaillé. Privées de la moitié du montant de la pension de leur mari, elles disposent ainsi de revenus supplémentaires issus de la rente.

Grands-parents ou parents, la vente en viager et les sommes issues de cette transaction peuvent aussi vous aider à donner un coup de pouce à vos petits-enfants ou enfants en cas de difficultés. Les montants peuvent également servir d’apport de base pour leur constituer leur propre patrimoine immobilier.

La vente en viager présente enfin l’avantage d’une fiscalité allégée. En effet, âgé de plus de 70 ans, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 70 % sur votre rente.

L’agence immobilière Kallisté Conseil est à votre service pour tous vos projets immobiliers : nos experts sont à votre écoute.