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Comment fonctionne la taxation sur la plus-value immobilière ?

Vous avez acheté, il y a quelques années, un bien immobilier et vous désirez aujourd’hui vous en séparer ? Sachez alors que vous devrez peut-être payer au passage une dîme à l’État.

Avec l’envolée des prix globaux de l’immobilier depuis de nombreuses années, surtout dans les grandes villes, il n’est pas rapport de faire une plus-value. Vous serez alors passible de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Cette taxation est loin d’être neutre. Il faut bien entendu en tenir compte au moment de la revente du logement, car elle va évidemment s’imputer au rendement de l’opération. Kallisté Conseil, le spécialiste de l’immobilier à Ajaccio, vous présente ce que vous devez savoir sur la plus-value immobilière.

Les exonérations de la plus-value immobilière

Tout d’abord, les logements qui affichent un prix de vente inférieur à 15 000 € ne sont pas concernés par la taxation des plus-values.

Au-delà de 30 années de détention du bien, vous êtes exonéré du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière. Attention, cependant, l’exonération des prélèvements sociaux a lieu uniquement à partir de la 3^e année de possession du logement.

Voici un tableau qui vous éclairera sur les taux d’abattement par année de détention, pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :

D’autres conditions permettent de ne pas être impacté par la taxation sur la plus-value immobilière. C’est par exemple le cas des cessions relatives à une résidence principale.

Le calcul de la plus-value immobilière

C’est le notaire qui s’occupe de tout ce qui a trait au calcul de la plus-value. C’est également lui qui la déclare et la retient sur le prix versé par l’acheteur. Le paiement de cet impôt est donc directement prélevé à la source et aussitôt versé au Trésor public. En somme, si vous êtes vendeur d’un logement qui génère de la plus-value, vous sortirez de chez le notaire avec votre chèque amputé de l’impôt sur la plus-value.

            Vous souhaitez tout de même avoir une estimation a priori du coût de votre plus-value nette ? Nous vous recommandons alors d’utiliser le simulateur de plus-value immobilière des Notaires de France.

Et pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter au 04 95 10 88 60 ou bien par formulaire de contact.

La team Kallisté Conseil 

Louer son logement est une chose. Le récupérer en est une autre. La loi française, assez protectrice envers les locataires, ne vous laisse que quelques portes de sortie pour récupérer votre bien libre de tout occupant. 

À vous de connaître les conditions d’un congé, en veillant notamment à respecter les délais. La procédure est stricte et au moindre faux pas, le bail est reconduit. Kallisté Conseil, spécialiste de la gestion locative à Ajaccio, vous présente ce que vous devez savoir.

Le respect de délais spécifiques pour récupérer son logement en location

Un bailleur qui souhaite récupérer son logement doit attendre la fin du bail de son locataire et faire-valoir des motifs précis. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 détaille notamment la procédure. 

Pour signifier son congé à son locataire, le propriétaire doit lui adresser, six mois avant la date d’échéance du bail, une lettre recommandée. Autre solution : passer par les services d’un huissier. 

Attention, car la date retenue et celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire, ou celle de la remise en main propre par l’huissier. C’est important de le savoir, car en cas de retard, le contrat de location peut être reporté sur plusieurs années… sans recours possible.

Si le locataire est absent ou ne va pas chercher sa lettre recommandée à la Poste, le délai peut courir et annuler le congé. En revanche, si un huissier a laissé chez le locataire absent un avis lui indiquant qu’il doit se rendre en mairie pour récupérer sa lettre, celui-ci devra prouver qu’il lui était impossible d’aller la chercher (hospitalisation, voyage, etc.).

Bon à savoir : si le jour de l’expiration du bail est un samedi, un dimanche ou bien un jour férié, le bail est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Une fois que le locataire a reçu son congé, il peut quitter le logement à tout instant, sans avoir à payer les mois courant jusqu’à la fin officielle du bail (dès lors qu’il n’occupe plus le bien).

Les raisons qui vous permettent de récupérer votre bien 

Comme énoncé au début de cet article, seules quelques raisons bien précises vous permettent de récupérer un bien loué. Les voici :

1. Le congé pour reprise, qui offre au propriétaire la possibilité de récupérer son logement afin de s’y installer définitivement, provisoirement ou pour le louer à un proche
2. Le congé pour vente, qui autorise un vendeur à céder son bien livre de tout occupant.
3. Le congé pour motif « légitime et sérieux » qui englobe différentes possibilités : non-respect du contrat de location, la sous-location non déclarée, etc. Attention : Assurez-vous que le motif est réellement légitime et sérieux.

Pensez à vous faire aider 

Devant la complexité de ce projet et sa délicatesse, nous ne pouvons que vous recommander de vous faire accompagner. Votre agence immobilière pourra notamment vous épauler avec justesse.

Les associations de propriétaires pourraient vous faire bénéficier d’une aide juridique, fiscale, ou demander un simple conseil. Adressez-vous donc à l’une des nombreuses chambres de propriétaires existantes en France.

La team Kallisté Conseil

Parmi les peurs qui hantent l’esprit de ceux qui cherchent à rentabiliser leur patrimoine, les impayés trônent sans doute à la première position. Kallisté Conseil, vous présente ses meilleurs conseils pour lutter contre les impayés.

Les bailleurs qui mettent un ou plusieurs biens en location cherchent à rentabiliser leur patrimoine et à se créer des revenus supplémentaires. Un impayé peut ainsi remettre en cause le rendement locatif d’un investissement et mettre en péril un projet dans son intégralité.

Heureusement, certaines protections peuvent être mises en place avant la signature du bail, ou pendant la location. Les propriétaires ont tout intérêt à connaître ces éléments pour sécuriser leurs investissements immobiliers.

Kallisté Conseil, le spécialiste de la gestion locative à Ajaccio, vous présente quelques astuces pour vous prémunir efficacement contre les impayés.

LES GARANTS 

La loi permet aux bailleurs qui le souhaitent d’imposer la présence d’un garant sur le bail.

Le rôle de cette partie est simple. Elle doit prendre en charge le loyer et les charges dus par le locataire si ce dernier n’est pas en mesure d’assumer ses responsabilités. Le garant est aussi parfois appelé caution.

Il existe deux sortes de caution. La caution simple et la caution solidaire. Avec la première option, le bailleur ne peut contacter le garant qu’après avoir contacté le locataire. Dans l’autre cas, le bailleur peut directement prévenir la caution. C’est souvent cette option qui est privilégiée surtout pour les colocations.

Pour pouvoir demander un garant, le bailleur ne doit pas avoir souscrit d’assurance de loyers impayés. 

L’ASSURANCE DE LOYERS IMPAYÉS 

Le propriétaire peut également souscrire une garantie de loyers impayés, la GLI. Le but de cette assurance est de pallier le manquement éventuel d’un locataire.

Il est souvent recommandé d’opter pour cette situation lorsque les loyers perçus représentent une part importante de ses ressources, ou s’ils viennent couvrir le remboursement d’un emprunt.

LES RELANCES 

Si vous constatez un impayé dans l’un de vos biens, vous devez également agir rapidement pour essayer de récupérer votre dû le plus rapidement possible. En effet, la garantie d’être payée n’est parfois pas suffisante. Il faut récupérer les fonds rapidement pour pouvoir couvrir les dépenses d’un logement.

Pour cela, plusieurs formalités sont possibles :

• La relance simple ou par LRAR
• La mise en demeure pour non-paiement de loyer
• La demande de résiliation du contrat de location.

 Arriver à cette dernière étape est difficile, car la loi est très protectrice envers le locataire. Par exemple, la trêve hivernale vous interdit de rompre le contrat pendant une bonne partie de l’année. Rassurez-vous, si cela peut vous inquiéter, le taux moyen d’impayés de loyer reste faible. Il se situe autour de 2 à 3 %. Ainsi, investir dans l’immobilier reste une opportunité intéressante. Vous souhaitez investir dans un programme immobilier neuf à Ajaccio ou faire expertiser votre patrimoine à Ajaccio ? N’hésitez pas à contacter nos équipes !

La team Kallisté Conseil

Les bailleurs comme les vendeurs sont soumis à certaines obligations légales. Par exemple, ils doivent, dans le cadre d’une location résidentielle, fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) à leurs locataires. Ces documents sont à réaliser avant la signature du bail, et doivent même être annexés au bail.

Ces informations permettent aux locataires, grâce à des informations transparentes, d’évaluer la situation du bien qu’ils viennent de visiter.

Kallisté Conseil, votre agence immobilière à Ajaccio, vous présente les 7 diagnostics à fournir ainsi que les caractéristiques propres à chacun.

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE)

Le DPE est un document qui fournit une estimation de la consommation énergétique d’un logement. Il exprime également, dans une autre partie, le taux d’émission de gaz à effet de serre.

La durée de validité de ce diagnostic est de dix ans.

Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)

Le Crep est un document informatif sur la présence de plomb dans un logement. Il est obligatoire uniquement pour les logements construits avant 1949.

Dans le cas d’une location, la durée de validité de ce document est illimitée si la présence de plomb n’a pas été prouvée ou que sa concentration est inférieure à 1 mg/cm2.

Si la quantité de plomb trouvé est supérieure à 1 mg/cm2, alors le document doit avoir été réalisé moins de 6 ans par rapport au moment de la mise en location du logement.

Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante 

À la demande du locataire, le propriétaire peut avoir à fournir la copie de l’état qui indique si de l’amiante est présent ou non dans un bien immobilier.

Ce diagnostic concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.

Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, alors il doit être renouvelé. Sinon, sa durée est illimitée.

État de l’installation intérieure de l’électricité

Si l’installation électrique intérieure d’un appartement ou d’une maison a plus de 15 ans, le bailleur doit faire réaliser un diagnostic pour donner un aperçu de la sécurité des installations.

Le diagnostic est valable 3 ans à partir de sa réalisation.

État de l’installation intérieure de gaz

Comme pour le point précédent, le propriétaire d’un bien dont l’installation intérieure de gaz est supérieure à 15 ans doit faire faire un diagnostic par un professionnel qualifié.

Comme pour l’électricité, la durée de validité de ce document est égale à 3 ans.  

État des risques et pollutions

Le bailleur doit également informer son futur locataire des risques et pollutions auxquels ce dernier s’expose en emménagement dans l’appartement objet du contrat. Pour cela, le premier nommé doit faire réaliser un diagnostic.

 Le diagnostic est valable pendant seulement 6 mois

Diagnostic bruit

Enfin, depuis le 1er juin 2020, il faut également fournir aux locataires un diagnostic Bruit pour l’informer de l’état des nuisances sonores aériennes. Cela concerne les biens immobiliers situés dans des zones d’exposition au bruit d’aéroports.

Rappelez-vous aussi que ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés.

Vous avez un bien à louer ? Nos gestionnaires locatifs à Ajaccio vous accompagnent de A à Z.

Ils font par exemple réaliser pour vous, les diagnostics immobiliers obligatoires.

Contactez-nous pour en profiter !

Kallisté Conseil 

Pour consolider votre patrimoine immobilier ou pour augmenter vos revenus, vous envisagez d’acheter un bien, maison ou appartement, pour le mettre en location ? Avant de vous lancer dans ce projet immobilier, mieux vaut en connaître toutes les spécificités. Les experts de votre agence immobilière d’Ajaccio, Kallisté Conseil, vous donnent les clés pour réussir votre investissement.

Acheter pour louer, comment s’y prendre ?

Vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location. Pour que cet investissement vous permette d’augmenter vos revenus ou de rembourser votre prêt (grâce aux mensualités), certains points ne doivent pas être négligés. Petit tour d’horizon en 5 points clés…

 1. Investir au bon endroit

Le choix du lieu est déterminant. En fonction de votre budget et de la catégorie de bien que vous visez, vous sélectionnez un secteur porteur pour le type de locataire à cibler. Il est impératif de choisir des quartiers bien desservis par les transports, offrant des commodités et pour lesquels la demande locative est forte.

 2. Connaître le marché

Analysez le marché, en vous appuyant si nécessaire sur l’expertise d’un professionnel de l’immobilier. Pour que votre investissement soit rentable à long terme, vous comparez les perspectives de plus-values à la revente. Vous privilégiez les secteurs à forte demande dans lesquels le prix du m2 n’est pas encore trop élevé et donc appelé à prendre de la valeur par la suite.

3. Penser en investisseur

Ne laissez pas vos goûts personnels pour telle architecture ou votre prédilection pour tel quartier guider votre choix… L’idée est avant tout d’acheter un bien facile à louer. Vous ne recherchez pas une maison ou un appartement pour l’habiter, mais un bien pour réaliser un investissement locatif rentable.

4. Trouver le bon locataire

Trouver le bon locataire, celui qui paie régulièrement son loyer et occupe votre bien sans le détériorer ne s’invente pas. Pour votre sélection, vous étudiez les documents fournis par les candidats ayant visité votre appartement. Avis d’imposition, RIB, attestation d’employeur et caution vous aident à choisir. Pour plus de sécurité, vous pouvez choisir de souscrire une assurance loyers impayés. Selon la couverture choisie, vos garanties vous protègent aussi d’éventuelles dégradations.

 5.Bien gérer votre location

Pour être dans les règles, vous établissez un bail locatif en bonne et due forme. De même, vous organisez une visite d’état des lieux , en vous attachant à donner une image fidèle et détaillée de votre appartement. C’est ce document qui fera foi au départ du locataire pour faire valoir d’éventuelles retenues financières pour remise en état. Mener à bien toutes ces démarches prend du temps et nécessite de se conformer à différentes dispositions légales. Aussi, vous pouvez choisir de passer par une agence immobilière.

Une fois le locataire trouvé, les agences proposent aussi des services de gestion locative. Leur coût se situe entre 5 et 10% des loyers hors charges, mais vous permet d’être certain de vous conformer à toutes les normes relatives à la location d’un bien. C’est également l’agence qui gère les relations avec votre locataire, fait effectuer les réparations et édite les quittances de loyer mensuelles.

L’agence immobilière Kallisté Conseil est à votre service pour tous vos projets immobiliers… N’hésitez pas à faire appel à nous !

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